Overnameproces in het buitenland

Dit artikel biedt interessante informatie over verschillende aspecten van het overnameproces in het buitenland. Belangrijke aandachtspunten zijn onder meer:

• Gesplitste aankoop: Deze constructie biedt een oplossing: ouders kopen alleen het vruchtgebruik, terwijl de kinderen de blote eigendom verkrijgen. Daardoor vervalt het vruchtgebruik automatisch na het overlijden, wat de erfbelasting aanzienlijk kan beperken.
• Successieplanning bij buitenlands vastgoed: Bij het kopen van een tweede verblijf in het buitenland moet u ook rekening houden met lokale regels – de meeste landen heffen namelijk erfbelasting op onroerend goed, ongeacht de nationaliteit van de eigenaar.
• Belastingen en overige kosten: Het is essentieel om te weten welke kosten en belastingen van toepassing zijn op de aankoop, eventuele huurinkomsten en de erfbelasting. Dit geldt zowel voor binnenlandse als buitenlandse investeringen.

De bovenstaande onderwerpen worden besproken voor diverse landen, waaronder Spanje, Portugal, Frankrijk en Italië. Voor wie een vakantiewoning in Spanje overweegt, bieden Carl Vorsselmans en Filip Berger van NB-Estates cruciale inzichten over hoe de Spaanse vastgoedmarkt werkt.

Wat is een gesplitste aankoop in België?

Bij een gesplitste aankoop verwerven uw kinderen het blote eigendom van de woning, terwijl u het vruchtgebruik koopt. Dit betekent dat u het recht behoudt om de woning te bewonen of te verhuren. Wanneer u komt te overlijden, vervalt het vruchtgebruik automatisch en worden uw kinderen de volledige eigenaars. Op deze manier voorkomt u dat de woning in de erfenis wordt opgenomen en erfbelasting verschuldigd is.

Omdat kinderen vaak niet de financiële middelen hebben om het blote eigendom te verwerven, kiezen ouders er vaak voor om hen financieel te ondersteunen door middel van een schenking. Deze schenking kan via een bankoverschrijving of aangetekend worden uitgevoerd. Het is cruciaal dat deze schenking tijdig plaatsvindt, zodat kan worden aangetoond dat de kinderen de aankoop met hun eigen geld hebben gefinancierd.

Gesplitste aankoop in het buitenland

Ook wie een tweede woning in het buitenland koopt, heeft baat bij een zorgvuldige successieplanning. De meeste landen heffen namelijk erfbelasting op onroerend goed dat zich op hun grondgebied bevindt, zelfs als de eigenaar een Belg is. Daarnaast heffen alle Belgische gewesten erfbelasting op het wereldwijde vermogen van hun inwoners. Erfbelasting die in het buitenland is betaald, kan echter in mindering worden gebracht op de Belgische belastbare basis.

Of een gesplitste aankoop relevant is, hangt af van het land en de lokale regelgeving. Hieronder bespreken we specifiek de situatie in Spanje:

In Spanje kan de blote eigenaar bij het overlijden van de vruchtgebruiker geconfronteerd worden met registratiebelasting. Deze belasting wordt berekend op de waarde van het onroerend goed op het moment van overlijden en houdt rekening met de leeftijd van de vruchtgebruiker ten tijde van de aankoop.

In sommige regio's kan een schenking een gunstig alternatief zijn in plaats van een gesplitste aankoop. Hoewel een schenking van buitenlands onroerend goed in België niet aan schenkingsrechten onderworpen is, is dit in Spanje wel het geval. Bovendien kan een schenking van onroerend goed in Spanje leiden tot vermogenswinstbelasting, berekend op het verschil tussen de aankoopprijs en de marktwaarde op het moment van de schenking.

Belasting bij aankoop

In België is de aankoop van een bestaande woning onderworpen aan registratierechten. Het tarief varieert per gewest, maar bedraagt bijvoorbeeld 12,5% in Brussel en Wallonië en 12% in Vlaanderen. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u doorgaans 21% btw in plaats van registratierechten. Een woning blijft 'nieuw' tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname.

Wanneer u een tweede woning in het buitenland koopt, moet u rekening houden met de lokale belastingen:

Spanje: Bij de aankoop van een woning in Spanje betaalt u btw (IGIC) of registratierechten (ITP), afhankelijk van de btw-plicht van de verkoper en het beoogde gebruik van de woning. Voor particuliere kopers van een bestaande woning gelden alleen registratierechten, variërend van 6% tot 10%, afhankelijk van de regio.

Belastingen op huurinkomsten

In België worden de werkelijke huurinkomsten uit residentieel vastgoed niet belast. In plaats daarvan moet u het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen opgeven in uw belastingaangifte. Dit inkomen wordt door de Belastingdienst geïndexeerd en met 40% verhoogd.

Buitenlands vastgoed en de Belgische inkomstenbelasting

Sinds 2022 worden onroerende goederen in het buitenland ook in België in aanmerking genomen op basis van het kadastraal inkomen, in plaats van de huurwaarde. Dit is een gevolg van herhaalde veroordelingen door het Europees Hof van Justitie, dat oordeelde dat de oude methode leidde tot ongelijke behandeling van binnenlands en buitenlands vastgoed. Als u onroerend goed in het buitenland koopt, verkoopt of erft, moet u dit binnen vier maanden aangeven via het onlineplatform MyMinfin of een papieren formulier. Dit zorgt ervoor dat een "Belgisch" kadastraal inkomen wordt vastgesteld voor uw buitenlandse eigendommen.

Het aangeven van buitenlands vastgoed betekent niet automatisch dat dit in België wordt belast. Dit hangt af van de dubbelbelastingverdragen die België met andere landen heeft afgesloten. In veel gevallen mag het land waar het vastgoed zich bevindt belasting heffen, terwijl België een vrijstelling moet verlenen. Buitenlandse inkomsten kunnen echter wel invloed hebben op uw totale belastingtarief in België, omdat ze bij de belastbare grondslag worden opgeteld.

Huurinkomsten in het buitenland

Spanje: Als u inkomsten ontvangt uit de verhuur van uw tweede woning in Spanje, wordt u ook in Spanje belast. De belasting wordt berekend over het bruto-inkomen, verminderd met rente over leningen en kosten voor reparatie en onderhoud. Zelfs als u de woning niet verhuurt en alleen voor persoonlijk gebruik gebruikt, moet u in Spanje inkomstenbelasting betalen op een fictief huurinkomen, gebaseerd op de kadastrale waarde.

Waar wilt u kopen?

Afhankelijk van waar u uw tweede verblijf wilt vestigen, kan de wetgeving op het gebied van belastingen en verhuur sterk verschillen en dus van invloed zijn op de waarde van uw woning. Spanje onderscheidt zich met name door zijn regio's met specifieke regelgeving.

Carl Vorsselmans legt uit dat in Spanje, naast de gebruikelijke fiscale aandachtspunten, ook specifieke regels gelden met betrekking tot verhuurvergunningen. "Zo is bijvoorbeeld op de Balearen de vergunning voor verhuur gekoppeld aan de eigendom," zegt Vorsselmans. "Deze vergunning is overdraagbaar. Dit kan resulteren in prijsverschillen van 40 procent tussen twee identieke eigendommen, afhankelijk van het wel of niet hebben van zo'n vergunning. Op de Canarische Eilanden is die vergunning niet overdraagbaar bij verkoop en moet er dus een nieuwe worden aangevraagd."

Wat wilt u kopen?

"Nogal wat kopers willen simpelweg hun beleggingsportefeuille diversifiëren en een goede investering doen," zegt Vorsselmans. "Ze zoeken vastgoed op een AA-locatie en rekenen erop dat de waarde alleen maar zal stijgen. Ze gaan er zelf naartoe en denken vaak niet aan verhuren."

"Toch behoren de mensen die vanaf het begin precies weten wat ze willen tot de minderheid," zegt Filip Berger van Nieuwbouw in Spanje. "De meeste klanten twijfelen, en dat is ook begrijpelijk. Vaak zoeken ze een tweede verblijf voor eigen gebruik, maar willen ze tegelijkertijd een beetje verhuren, omdat die inkomsten toch aantrekkelijk zijn. Dit creëert een spanningsveld, want wat goed is voor verhuur, is misschien niet wat ze zelf zoeken. Het is aan ons om via gesprekken een helder beeld te krijgen van hun uiteindelijke voorkeur."

Hoelang wilt u wachten?

De vraag is of u zo snel mogelijk wilt genieten van uw tweede verblijf of dat u bereid bent te wachten op een project op plan dat nog van start moet gaan. Als u de tijd hebt om te wachten, is de kans groot dat u een meerwaarde kunt behalen tussen de ondertekening van het contract en de oplevering. "In Spanje bijvoorbeeld is er een significant verschil tussen beide," zegt Vorsselmans. "Het is een businessmodel op zich." Maar Vorsselmans merkt op dat deze manier van vastgoed kopen niet voor iedereen is weggelegd. "Mensen die emotioneel al besloten hebben dat ze iets willen kopen, willen vaak niet twee jaar wachten. Ik had bijvoorbeeld een klant van 70 jaar aan wie ik het voordeel van twee jaar wachten uitlegde, maar die reageerde: ‘Het is vriendelijk dat u het voorstelt, maar voor mij voelt twee jaar toch anders dan voor u.’"

Bron: L’Echo