La résidence secondaire en Espagne reste populaire

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La résidence secondaire en Espagne reste populaire.

De plus en plus de Belges achètent une résidence secondaire en Espagne. Pour cela, les autorités fiscales lui ont collé un revenu cadastral belge depuis l'année dernière. Trop élevé ? Vous devez ensuite répondre dans un délai de deux mois.

Les Belges n'en ont jamais assez de l'immobilier espagnol. Les statistiques des bureaux d'enregistrement espagnols ne mentent pas. Au cours du premier trimestre de cette année, 1 207 Belges ont acheté une "casa" espagnole. Il s'agit du chiffre trimestriel le plus élevé jamais atteint et d'une augmentation de 23 % par rapport au dernier trimestre de l'année dernière. Ces chiffres confirment la tendance à la hausse qui avait été amorcée précédemment. En 2021, 12 % de plus de propriétés espagnoles ont été vendues à des Belges qu'en 2020.

Nous recevons maintenant 20 % de demandes en plus qu'avant la crise de Corona. En raison de la faiblesse des taux d'intérêt, l'épargne ne rapporte presque plus rien et les gens commencent à chercher des alternatives".

Hausse des prix de l'immobilier en Espagne

Les prix sont également en hausse. Les biens immobiliers espagnols sont désormais 5,3 % plus chers que l'année dernière. En 2021, les prix avaient déjà augmenté de 7,9 %. Malgré la hausse des prix, les Belges continuent d'attirer l'Espagne. Ce n'est pas illogique. Par rapport aux prix de l'immobilier en Belgique, l'Espagne reste relativement bon marché. En moyenne, une propriété de 100 mètres carrés coûte désormais près de 240 000 euros dans notre pays, contre 190 000 euros en Espagne. De plus, le climat y est meilleur et le mode de vie plus détendu. Un autre point positif est que la taxe d'achat en Espagne est moins élevée que dans notre pays".

Revenu cadastral pour les propriétés étrangères

En Belgique, en principe, vous ne devez pas payer d'impôt sur un bien immobilier espagnol. Mais vous devez le remplir chaque année sur votre feuille d'impôt. Par analogie avec la réglementation pour les maisons de campagne belges, à partir de cette année, vous devez déclarer le revenu cadastral (R.C.) de votre propriété étrangère. Celle-ci est déterminée par les autorités fiscales sur la base de la dernière valeur marchande connue de votre propriété. Les nouvelles règles ont été introduites sous la pression de l'Europe pour éliminer la discrimination fiscale entre les résidences secondaires étrangères et belges. Mais il apparaît progressivement que d'autres discriminations prennent sa place.

Appartement identique, k.i. différent.

Les réactions de nos clients montrent que les revenus cadastraux d'appartements identiques situés dans le même immeuble sont parfois très éloignés les uns des autres", explique Freyke Van Looveren de New Construction in Spain/New Construction in Tenerife, l'une des plus grandes agences immobilières belges actives sur le marché immobilier espagnol. 'Un appartement vendu sur plan en 2017 à un peu moins de 500 000 € s'est vu accorder un k.i. de 1 722 € par l'administration fiscale. L'appartement voisin, totalement identique en termes de taille, d'emplacement et de finition, a été revendu l'année dernière pour 750 000 euros et a perçu sur cette base un revenu cadastral de près de 2 646 euros, soit 55 % de plus. Cela n'a plus rien à voir avec le revenu annuel que le bien peut générer. Et supposons que l'appartement soit revendu dans quelques années à un Belge à un prix nettement supérieur ? Le k.i. sera-t-il alors relevé ?

K.I. élevé

Le coupable est la hausse des prix de l'immobilier. Ceux-ci gonflent les k.i. des propriétés récemment achetées. Un appartement mal situé peut avoir un revenu cadastral plus élevé qu'un bien situé dans un endroit de premier ordre, simplement parce qu'il a été acheté quelques années plus tard à un prix plus élevé", explique Carl Vorsselmans de New Construction in Spain/New Construction in Spain. Dans d'autres dossiers, nous constatons que le nouveau revenu cadastral est jusqu'à 40% plus élevé que la valeur locative qui pouvait être utilisée pour la déclaration fiscale jusqu'à l'année dernière. C'était basé sur le "valor cadastral" espagnol.

Impact limité

En pratique, un k.i. élevé n'a qu'un impact limité sur l'impôt que vous devez payer en Belgique sur votre bien. Après tout, vos revenus immobiliers espagnols sont exonérés d'impôts dans notre pays et ne comptent que pour déterminer le taux d'imposition des revenus belges. Pourtant, de nombreux propriétaires ne sont pas à l'aise avec cette situation. C'est compréhensible, estime Carl Vorsselmans. Nous voyons des revenus cadastraux de 2 000 à 3 000 euros pour un appartement. En Belgique, les k.i. de cette taille se rapportent généralement à de grandes maisons et villas".

Inégalité

D'où vient cette disparité ? Pour les biens belges, le k.i. est déterminé sur la base de la surface, de l'emplacement, des points de référence dans le voisinage, etc... Lorsque le bien est vendu, le k.i. est transféré avec lui au nouvel acheteur", explique Carl Vorsselmans. Pour les propriétés étrangères, seule la valeur d'achat est prise en compte. Cette inégalité est une épine dans le pied de beaucoup de nos clients. Un certain nombre d'entre eux ont déjà déposé un avis d'objection auprès des autorités fiscales pour soulever cette question. Même si l'impact fiscal immédiat est limité, on ne sait jamais à quoi servira le k.i. accordé dans le futur. Ceux qui veulent déposer une objection doivent être à l'heure. Vous ne pouvez le faire que jusqu'à deux mois après la notification. Ceux qui ne répondent pas à temps acceptent tacitement le montant accordé".

Source : Frida Deceunynck - De Standaard