Proceso de adquisición en el extranjero

Este artículo ofrece información interesante sobre diversos aspectos del proceso de adquisición en el extranjero. Algunos puntos clave incluyen:

• Compra dividida: Esta estructura ofrece una solución: los padres compran solo el usufructo, mientras que los hijos adquieren la propiedad desnuda. De esta forma, el usufructo se extingue automáticamente después del fallecimiento, lo que puede reducir considerablemente el impuesto de sucesiones.
• Planificación sucesoria para bienes inmuebles en el extranjero: Al comprar una segunda residencia en el extranjero, también debe tener en cuenta las normativas locales, ya que la mayoría de los países gravan los bienes inmuebles con impuestos de sucesiones, independientemente de la nacionalidad del propietario.
• Impuestos y otros costes: Es fundamental conocer qué impuestos y costes se aplican en la compra, ingresos de alquiler y el impuesto de sucesiones. Esto es aplicable tanto a inversiones nacionales como extranjeras.

Los temas anteriores se discuten para varios países, incluidos España, Portugal, Francia e Italia. Para quienes estén considerando comprar una vivienda vacacional en España, Carl Vorsselmans y Filip Berger de NB-Estates ofrecen perspectivas cruciales sobre cómo funciona el mercado inmobiliario español.

¿Qué es una compra dividida en Bélgica?

En una compra dividida, sus hijos adquieren la propiedad desnuda del inmueble, mientras que usted compra el usufructo. Esto significa que conserva el derecho de vivir en la propiedad o alquilarla. Al fallecer, el usufructo se extingue automáticamente y sus hijos se convierten en propietarios completos. De esta forma, se evita que la propiedad entre en la herencia, reduciendo el impuesto de sucesiones.

Dado que los hijos a menudo no tienen los medios financieros para adquirir la propiedad desnuda, los padres suelen optar por apoyarlos financieramente mediante una donación. Esta donación puede realizarse mediante transferencia bancaria o de manera certificada. Es crucial que la donación se realice a tiempo para demostrar que los hijos han financiado la compra con su propio dinero.

Compra dividida en el extranjero

Aquellos que compran una segunda residencia en el extranjero también se benefician de una planificación sucesoria cuidadosa. La mayoría de los países gravan los bienes inmuebles ubicados en su territorio, incluso si el propietario es belga. Además, todas las regiones belgas imponen impuestos de sucesiones sobre el patrimonio mundial de sus residentes. Sin embargo, el impuesto de sucesiones pagado en el extranjero puede deducirse de la base imponible belga.

Si la compra dividida es relevante dependerá del país y la normativa local. A continuación, discutimos específicamente la situación en España:

En España, el propietario desnudo puede enfrentarse a un impuesto de registro cuando el usufructuario fallece. Este impuesto se calcula en base al valor del inmueble en el momento del fallecimiento y tiene en cuenta la edad del usufructuario en el momento de la compra.

En algunas regiones, una donación puede ser una alternativa más ventajosa que una compra dividida. Aunque en Bélgica una donación de bienes inmuebles extranjeros no está sujeta a impuestos de donación, en España sí lo está. Además, una donación de bienes inmuebles en España puede generar un impuesto sobre la ganancia patrimonial, calculado sobre la diferencia entre el precio de compra y el valor de mercado en el momento de la donación.

Impuesto al momento de la compra

En Bélgica, la compra de una propiedad existente está sujeta a derechos de registro. La tasa varía según la región, pero por ejemplo es del 12,5% en Bruselas y Valonia y del 12% en Flandes. Al comprar una propiedad de nueva construcción, generalmente se paga el 21% de IVA en lugar de los derechos de registro. Una propiedad se considera "nueva" hasta el 31 de diciembre del segundo año después de la primera utilización.

Cuando compra una segunda propiedad en el extranjero, debe tener en cuenta los impuestos locales:

España: Al comprar una propiedad en España, debe pagar IVA (IGIC) o derechos de registro (ITP), dependiendo de si el vendedor está sujeto al IVA y el uso previsto de la propiedad. Para compradores particulares de una propiedad existente, solo se aplican derechos de registro, que varían entre el 6% y el 10%, según la región.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler

En Bélgica, los ingresos reales por alquiler de propiedades residenciales no se gravan. En su lugar, debe declarar el ingreso catastral no indexado en su declaración de impuestos. Este ingreso se indexa y se incrementa en un 40% por la Agencia Tributaria.

Bienes inmuebles extranjeros y el impuesto sobre la renta en Bélgica

Desde 2022, los bienes inmuebles en el extranjero también se tienen en cuenta en Bélgica sobre la base del ingreso catastral, en lugar del valor de alquiler. Esto es una consecuencia de fallos repetidos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que dictaminó que el método anterior conducía a un trato desigual entre los bienes inmuebles nacionales y los extranjeros. Si compra, vende o hereda una propiedad en el extranjero, debe declararlo dentro de los cuatro meses a través de la plataforma en línea MyMinfin o mediante un formulario en papel. Esto asegurará que se establezca un "ingreso catastral belga" para sus propiedades extranjeras.

Declarar propiedades extranjeras no significa automáticamente que se graven en Bélgica. Esto depende de los tratados de doble imposición que Bélgica haya firmado con otros países. En muchos casos, el país en el que se encuentra la propiedad tiene derecho a gravar, mientras que Bélgica debe conceder una exención. Sin embargo, los ingresos extranjeros pueden afectar su tasa impositiva total en Bélgica, ya que se suman a la base imponible.

Ingresos por alquiler en el extranjero

España: Si recibe ingresos por alquiler de su segunda residencia en España, también estará sujeto a impuestos en España. El impuesto se calcula sobre el ingreso bruto, menos los intereses de los préstamos y los gastos de reparación y mantenimiento. Incluso si no alquila la propiedad y solo la utiliza para su uso personal, debe pagar impuestos en España sobre un ingreso por alquiler ficticio, basado en el valor catastral.

¿Dónde le gustaría comprar?

Dependiendo de dónde quiera establecer su segunda residencia, la legislación en materia de impuestos y alquiler puede variar considerablemente y, por lo tanto, afectar el valor de su propiedad. España se distingue especialmente por sus regiones con regulaciones específicas.

Carl Vorsselmans explica que en España, además de los puntos fiscales habituales, también existen normas específicas relacionadas con los permisos de alquiler. "Por ejemplo, en las Islas Baleares, el permiso de alquiler está vinculado a la propiedad", explica Vorsselmans. "Este permiso es transferible. Esto puede generar diferencias de precio de hasta el 40% entre dos propiedades idénticas, dependiendo de si tienen o no este permiso. En las Islas Canarias, este permiso no es transferible en la venta y, por lo tanto, debe solicitarse uno nuevo."

¿Qué le gustaría comprar?

"Muchos compradores simplemente quieren diversificar su cartera de inversiones y hacer una buena inversión", dice Vorsselmans. "Buscan propiedades en ubicaciones de primera categoría y esperan que su valor solo aumente. Van por sí mismos y a menudo no piensan en alquilar la propiedad."

"Sin embargo, las personas que saben exactamente lo que quieren desde el principio son la minoría", dice Filip Berger de Nuevas Construcciones en España. "La mayoría de los clientes duda, y eso también es comprensible. A menudo buscan una segunda residencia para su uso personal, pero al mismo tiempo quieren alquilarla un poco, ya que los ingresos son atractivos. Esto crea un conflicto, porque lo que es bueno para alquilar no es necesariamente lo que buscan para sí mismos. Es nuestra tarea obtener una imagen clara de sus preferencias finales a través de conversaciones."

¿Cuánto tiempo está dispuesto a esperar?

La pregunta es si desea disfrutar de su segunda residencia lo antes posible o si está dispuesto a esperar un proyecto que aún debe comenzar. Si tiene tiempo para esperar, es muy probable que obtenga un valor adicional entre la firma del contrato y la entrega. "En España, por ejemplo, hay una diferencia significativa entre ambos", dice Vorsselmans. "Es un modelo de negocio en sí mismo." Pero Vorsselmans señala que este tipo de compra de inmuebles no es para todos. "Las personas que ya han tomado una decisión emocional sobre lo que quieren comprar a menudo no quieren esperar dos años. Tuve un cliente de 70 años a quien le expliqué la ventaja de esperar dos años, pero respondió: ‘Es amable de su parte sugerirlo, pero para mí dos años se siente diferente que para usted.’"

Fuente: L'Echo