Lorsqu'elles achètent un bien immobilier en Espagne, de nombreuses familles cherchent à le transférer d'une manière avantageuse sur le plan fiscal. L'une des stratégies les plus répandues est l'achat démembré, qui consiste à diviser la propriété entre l'usufruit (usufructo) et la nue-propriété (nuda propiedad). Cette méthode offre de nombreux avantages en termes de droits de succession, de planification successorale et de droits d'utilisation. Dans cet article, nous expliquons comment fonctionne l'achat démembré et pourquoi il peut être si avantageux.
Qu’est-ce qu’un achat scindé ?
Un achat scindé est une construction juridique où la propriété d’un bien immobilier est divisée entre différentes parties. Concrètement, cela signifie que la nue-propriété et l’usufruit sont séparés. Le nu-propriétaire possède le bien, tandis que l’usufruitier a le droit de l’utiliser ou d’en tirer des revenus pendant une période déterminée, généralement à vie.
Dans un achat scindé en Espagne, il est courant que les parents conservent l’usufruit, tandis que leurs enfants obtiennent la nue-propriété. Cette répartition est actée par un notaire et constitue une stratégie fréquemment utilisée au sein des familles. Les fonds pour l’achat de la nue-propriété peuvent être préalablement donnés aux enfants par les parents, mais cela implique le paiement d’un impôt sur les donations.
L’acte notarié d’achat en Espagne
Il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier en Espagne sous la forme de nue-propriété et usufruit. Il est cependant essentiel de savoir que la répartition de la valeur entre la nue-propriété et l’usufruit est définie par la réglementation espagnole et non par la législation belge.
Pourquoi l’achat scindé est-il avantageux en Espagne ?
- Avantages fiscaux
L’un des principaux attraits de l’achat scindé est la réduction des droits de succession et de donation. Au décès de l’usufruitier (par exemple, les parents), l’usufruit est automatiquement transféré au nu-propriétaire (les enfants). Ainsi, ils deviennent pleinement propriétaires sans être soumis à l’impôt sur les successions, bien qu’une taxe de mutation espagnole soit due sur la valeur du bien immobilier. Les règles fiscales variant selon les régions autonomes d’Espagne, cette stratégie peut permettre des économies substantielles.
- Protection des droits d’usage
Les parents conservent le droit d’utiliser ou de louer le bien immobilier aussi longtemps qu’ils vivent. Cette garantie leur assure un usage ininterrompu du bien, sans que les enfants, en tant que nus-propriétaires, puissent limiter ces droits. Cela permet d’éviter des conflits potentiels et d’assurer une continuité au sein de la famille.
- Planification patrimoniale
L’achat scindé s’intègre dans une stratégie globale de gestion du patrimoine. Il permet aux parents de transmettre leur patrimoine de manière anticipée et fiscalement avantageuse, sans générer immédiatement une charge fiscale élevée. De plus, cette approche réduit les éventuelles contestations et incertitudes successorales après leur décès.
Points de vigilance
Chacun doit payer sa part. Si les parents financent intégralement l’achat, y compris la nue-propriété, l’administration fiscale peut considérer cela comme une donation déguisée. Dans ce cas, des droits de succession pourraient être appliqués au décès des parents. Il est donc crucial que les nus-propriétaires règlent effectivement leur part de l’achat.
Conclusion
L’achat scindé d’un bien immobilier en Espagne est une stratégie judicieuse pour les familles souhaitant transférer leur patrimoine de manière fiscalement avantageuse tout en préservant les droits d’usage. Il présente des atouts en matière de fiscalité successorale, de planification patrimoniale et d’organisation de la transmission. Toutefois, les règles fiscales variant selon les régions, il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un expert juridique spécialisé en Espagne.
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