Steeds meer Belgen kopen een tweede verblijf in Spanje. Daar kleeft de fiscus sinds vorig jaar een Belgisch kadastraal inkomen op. Te hoog? Dan moet u binnen de twee maanden reageren.
LEES HET ARTIKEL - DE STANDAARD
Tweede verblijf in Spanje blijft populair.
Steeds meer Belgen kopen een tweede verblijf in Spanje. Daar kleeft de fiscus sinds vorig jaar een Belgisch kadastraal inkomen op. Te hoog? Dan moet u binnen de twee maanden reageren.
Belgen kunnen maar niet genoeg krijgen van Spaans vastgoed. De statistieken van de Spaanse registratiekantoren liegen er niet om. Tijdens het eerste kwartaal van dit jaar kochten 1.207 Belgen een Spaanse ‘casa’. Dat is het hoogste kwartaalcijfer ooit en een stijging met 23 % in vergelijking met het laatste kwartaal van vorig jaar. Deze cijfers bevestigen de stijgende trend die al eerder was ingezet. In 2021 werden er 12 % meer Spaanse eigendommen verkocht aan Belgen dan in 2020.
We krijgen nu 20 % meer aanvragen dan voor de coronacrisis. Door de lage rente brengt spaargeld amper nog iets op en gaan mensen op zoek naar alternatieven.’
Stijgende vastgoedprijzen in Spanje
Ook de prijzen zitten in de lift. Spaans vastgoed is nu 5,3 % duurder dan vorig jaar. In 2021 waren de prijzen al met 7,9 % gestegen. Ondanks de stijgende prijzen blijven Belgen naar Spanje lonken. Dat is niet onlogisch. In vergelijking met de Belgische vastgoedprijzen is Spanje nog altijd relatief goedkoop. Gemiddeld kost een woning van 100 vierkante meter nu bijna 240.000 euro in ons land tegenover 190.000 euro in Spanje. Bovendien is het weer er beter en de levensstijl relaxter. Een bijkomend pluspunt is dat de aankoopbelasting in Spanje lager ligt dan bij ons.’
Kadastraal inkomen voor buitenlandse eigendommen
In België moet u in principe geen belasting betalen op een Spaans eigendom. Maar u moet het wel ieder jaar invullen op uw belastingbelastingbrief. Naar analogie met de regeling voor Belgische buitenverblijven moet u vanaf dit jaar het kadastraal inkomen (k.i.) van uw buitenlands eigendom aangeven. Dat wordt door de fiscus vastgesteld op basis van de laatst bekende marktwaarde van uw eigendom. De nieuwe regels werden doorgevoerd onder druk van Europa om de fiscale discriminatie tussen buitenlandse en Belgische tweede verblijven weg te werken. Maar stilaan wordt duidelijk dat hier andere discriminaties voor in de plaats komen.
Identiek appartement, ander k.i.
‘Uit feedback van onze klanten blijkt dat de kadastrale inkomens voor identieke appartementen in hetzelfde gebouw soms heel ver uit elkaar liggen’, zegt Freyke Van Looveren van Nieuwbouw in Spanje/Nieuwbouw in Tenerife, één van de grootste Belgische makelaars actief op de Spaanse vastgoedmarkt. ‘Een appartement dat in 2017 op plan werd verkocht tegen net geen 500.000 euro kreeg door de fiscus een k.i. toegekend van 1.722 euro. Het naburige appartement, volledig identiek qua grotte, ligging en afwerking, werd vorig jaar herverkocht voor 750.000 euro en kreeg op basis daarvan een kadastraal inkomen mee van bijna 2.646 euro, 55 % hoger dus. Dit heeft niets meer te maken met het jaarlijks inkomen dat de woning kan opleveren. En stel dat het appartement over enkele jaren opnieuw tegen een flink hogere prijs wordt doorverkocht aan een Belg? Wordt het k.i. dan opnieuw opgetrokken?’
Hoge k.i.’s
Boosdoener zijn de stijgende vastgoedprijzen. Die blazen de k.i.’s van recent aangekochte woningen op. ‘Een appartement met slechte ligging kan een hoger kadastraal inkomen hebben dan een eigendom op een toplocatie, enkel en alleen omdat het een paar jaar later werd aangekocht tegen een hogere prijs’, zegt Carl Vorsselmans van Nieuwbouw in Spanje/Nieuwbouw in Spanje. ‘In andere dossiers zien we dat het nieuwe kadastrale inkomen tot 40 % hoger ligt dan de huurwaarde die tot vorig jaar gebruikt mocht worden voor de belastingaangifte. Die was gebaseerd op de Spaanse valor cadastral.’
Beperkte impact
In de praktijk heeft een hoog k.i. slechts een beperkte impact op de belasting die u in België moet betalen op uw eigendom. Uw Spaans onroerend inkomen is immers fiscaal vrijgesteld in ons land en telt enkel mee om het belastingtarief op de Belgische inkomsten te bepalen. Toch voelen veel eigenaars zich hier niet goed bij. ‘Begrijpelijk’, meent Carl Vorsselmans. ‘We zien kadastrale inkomens van 2.000 à 3.000 euro voor een appartement. In België hebben k.i.’s van die omvang meestal betrekking op grote huizen en villa’s.’
Ongelijkheid
Waar dat verschil vandaan komt? ‘Voor Belgische woningen wordt het k.i. vastgesteld op basis van de oppervlakte, de ligging, referentiepunten in de buurt, enz… Als de woning wordt verkocht, gaat het k.i. mee over naar de nieuwe koper’, legt Carl Vorsselmans uit. ‘Voor buitenlandse eigendommen wordt enkel naar de aankoopwaarde gekeken. Die ongelijkheid is een doorn in het oog van veel van onze klanten. Een aantal hebben al een bezwaarschrift ingediend bij de fiscus om dit aan te kaarten. Zelfs al is de onmiddellijke fiscale impact beperkt, je weet maar nooit waar de toegekende k.i.’s in de toekomst nog voor gebruikt zullen worden. Wie een bezwaarschrift wil indienen, moet er wel op tijd bij zijn. Dat kan maar tot twee maanden na de kennisgeving. Wie niet tijdig reageert, gaat stilzwijgend akkoord met het toegekende bedrag.’
Bron: Frida Deceunynck - De Standaard